不動産を取得する前の法的デューデリジェンスは、少なくともインドでは日本と同じかそれ以上に重要です。法的に非準拠の不動産が提供されることが多く、不動産の全国登録はありません。農地や部族の土地などの特定の資産は保護主義的法令によって規制されており、その違反は是正できず、資産の没収または解体につながる可能性があります。土地の大規模な取得では、農民が関与する更生と再定住の問題があるかもしれません。規制当局が追加の補償金の支払いを決定した場合、買収者は予期しない金融負債に直面する可能性があります。沿岸規制区域、考古学および遺産地域での不動産の開発は、特別な規則によって管理されています。
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所有権のデューデリジェンスの範囲
所有権のデューデリジェンスの性質は、取得の目的によって異なります。ただし、次の事項は、所有権の調査に共通です。取得者は、資産の所有者と所有権が自由に譲渡可能かどうかを確認する必要があります。所有者が資産を所有しているかどうか、および所有権の証書が管理と制御の変更に何らかの制限を課しているかどうかを判断する必要があります。地役権、住宅ローン、手数料、リース、固定資産税の滞納などの負担について質問があるはずです。不動産は訴訟または強制的な土地取得手続きの対象となる可能性があり、構造物は適切な環境許可の下で建設されていなければなりません。居住証明書が取得されていなければなりません。最後に、不動産は使用目的に適合している必要があります。
所有権のデューデリジェンスの実施方法
所有権の証書は、現在の所有者を確認するためだけでなく、所有権のルーツを30年前までさかのぼって追跡する必要があります。所有権のさまざまな移転を検討し、競合する権利を調べることが重要です。詳細な要求は所有者に提供されるべきであり、所有権の元の証書の検査があるはずです。所有者が原本を保管している場合は、所有者が不動産を抵当に入れていないことを証明します。所有権証書との不一致があるかどうかを判断するために、収益記録を良く調べることが必要です。収益記録は、所有者の所有権と、その物件が自由保有権、部族保有権、または借地権保有かどうかの裏付けを提供します。それらは地役権、債務、不動産税を含む未支払いの法定会費、天然水域の存在などを明らかにします。
取得予定者は、そのサブ地区内にある保証のサブレジストラ（SRO）のオフィスで検索を行い、物件が販売証書、贈答品、リース、住宅ローンをSROに強制的に登録可能にする必要があります。これらの証書は一般に公開されています。このような検索により、証書の信憑性が確認され、所有権の非公開の足跡が明らかになります。計画と承認の見直しがあるはずです。現地の物理的検査は通常、弁護士ではなくエンジニアリングおよび技術チームによって行われます。区画の問題を明らかにすることに加えて、現地訪問では、敷地内に高圧送電線、公共道路、または水域が存在するかどうかが示されます。それは現地が空港、州または中央高速道路などにどれほど近いかを示します。これらの問題は、取得時に所有者と調整する必要があります。市の調査計画、区画証明書、環境クリアランス、建物の承認と許可の見直しは、所有権調査の不可欠な部分です。
商業、住宅、産業情報技術およびIT対応サービスであるかどうかにかかわらず、使用目的に対する不動産の適合性を判断するのに役立ちます。占有証明書（OC）が発行された後、所有者はしばしば構造に無許可の変更を加えるため、占有証明書（OC）は技術チームによって吟味されるべきです。裁判所で進行中の訴訟の記録は公開されていません。ただし、高等裁判所、最高裁判所、および所有者名義の国内会社法廷での調査により、未解決の訴訟があるかどうかは明らかになります。次に、不動産所有者は、記録を作成するように要求されます。
企業総務省のポータルは、会社法の下で登録されなければならないため、企業による抵当の存在を明らかにします。新聞に掲載された通知には、了解覚書や家族の確執など、他の点では明らかでない問題があるかどうかが示されます。各取引は固有であり、方法論はそれに応じて調整する必要があります。包括的なデューデリジェンスは、不動産の取得に関連するリスクを軽減し、取引文書の起草に役立ちます。不動産に適用される要件に準拠しているかどうかを知ることは、意思決定者が取引を継続するかどうかを決定するのに役立ちます。
Alok Tewariは、Kochhar＆Coのシニアパートナーで、不動産業務の責任者です。
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