不动产善意取得的法律适用

中国《物权法》第106条为不动产适用善意取得制度提供了法律依据。根据该条规定，不动产善意取得与动产善意取得适用统一的认定标准。最高人民法院于今年2月2日公布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》，充分考虑不动产物权公示方法的特殊性，进一步就认定不动产受让人“善意”的参考评价因素、举证责任分配、判断善意的时间点等问题作出了细化规定。

问：如何认定不动产受让人的主观“善意”？

答：《解释（一）》第15条明确了认定不动产受让人主观“善意”的标准，即不动产受让人在受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人是善意的。

受让人对转让人有无处分权的判断，是基于物权公示所表征的状态和内容。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的基本公式方式是不动产登记，不动产登记簿所记载的权利状态和内容具有普遍的公信力，应被推定为真实、正确；因此，受让人对不动产登记簿的合理信赖应当受到法律保护。即使不动产登记簿所记载的内容与实际的权利状态完全不同，只要不动产受让人是基于对登记公示信息的信赖而进行交易的，就应推定其为善意，从而对其权利予以认可和保护。

问：不动产受让人主观“善意”、“非善意”的证明责任，应该由谁承担？

答：鉴于不动产登记具有推定真实的效力，通常情况下，只要不动产受让人查阅了不动产登记簿，并合理信赖登记的状态和内容，就应推定其为善意。因此，在涉及不动产权属争议的诉讼中，只要不动产受让人信赖了物权公示，无论其诉讼地位是原告或者被告，都不需要首先举证证明自身的主观“善意”。

反之，由于不动产登记是一种推定真实，往往存在因登记错误而导致物权表征与真实状态不一致的情况。若诉讼另一方当事人或者真实权利人主张转让人无处分权、且不动产受让人为“非善意”，就应当承担证明不动产受让人明知或者应知转让人无权处分的举证责任。

至于举证的内容，可以参照《解释（一）》第16条列举的五种影响不动产受让人“善意推定”的情形：（1）不动产登记簿上存在有效的异议登记；（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。在真实权利人举证证明存在该五种情形时，人民法院应当认定受让人知道转让人为无权处分。

问：认定受让人的“善意”，以哪一时间点为准？

答：《物权法》第106条仅要求不动产受让人在受让该不动产时是善意的。然而，实践中对于如何理解“在受让该不动产时”这一用语，一直存在两种争议的观点，分别是“以订立合同时具有善意为准”和“以不动产转移登记时具有善意为准”。这种分歧也直接导致了司法裁判结果的不统一。

对此，《解释（一）》第18条明确规定以“依法完成不动产物权转移登记之时”，作为判断不动产受让人善意的时间点。也就是说，不动产受让人必须在依法完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，始终不知道且不应当知道转让人无权处分的事实，才能适用善意取得制度。

问：合同无效的情形下，能否适用善意取得？

答：尽管合同的有效性并非适用善意取得制度的前提条件，但在交易因违反法律的强制性规定、或者违反公序良俗而导致合同绝对无效时，该合同的效力被根本否定，不能产生物权变动的法律效果。

不动产善意受让人依据无效合同已经取得物权登记的，应当返还财产。因而，在合同绝对无效的情形下，不再考虑不动产受让人是否善意。同理，当合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销之后，该合同亦归于无效，与绝对无效合同具有同等法律效果，同样不适用善意取得制度。

因此，《解释（一）》第21条明确规定，在转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效时，以及转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销而归于无效时，应当排除善意取得的适用。

作者：安杰律师事务所合伙人高苹；安杰合伙人程冰