从阿联酋视角看潜在缺陷

作者: Scott Lambert、Niall Clancy, Al Tamimi & Company
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包商对于潜在工程缺陷的权利和责任不仅取决于特定建筑合同的条款,还取决于建筑施工所在法域的法律。本文以阿联酋视角,审视承包商在履约证书(或者缺陷责任证书)发出后对于潜在缺陷的合同、法律义务以及责任限制。

尽管油价下跌,阿联酋建筑活动的前景仍然看好,这使阿联酋成为吸引中国承包商的一个市场。不过承包商在阿联酋投标工程或施工时,应留意法律上的细微差别。

Scott Lambert Al Tamimi & Company 区域负责人 Regional Head Al Tamimi & Company
Scott Lambert
Al Tamimi & Company
区域负责人
Regional Head
Al Tamimi & Company

本文中“缺陷”指的是Justin Sweet教授在论文《Defects》中所定义的“竣工项目未能满足建筑合同中明示或默示的质量和数量义务的情况”。“潜在缺陷”指的是在履约证书发出后出现的、雇主在此前的合理检查过程中未能发现的缺陷。

合同权利和责任

国际咨询工程师联合会(FIDIC)的《施工合同条件》常被称为FIDIC的“红皮书”,在阿联酋由雇主设计的建筑或工程项目中得到最为广泛的运用。(本文参照了《条件》1999年第一版。)红皮书中关于潜在缺陷的关键条款如下:

  • 承包商有责任修补其在工程施工或供应物料中存在的缺陷。
  • 承包商必须在缺陷通知到期当日或之前对雇主所告知的缺陷进行补救,并自负成本。如果缺陷导致建筑(全部或部分)不能使用,通知期限可以延长。
  • 履约证书表明雇主已经验收工程。证书发出之日,承包商可被视为已完成其
    义务。
  • 在履约证书发出之后,承包商仍有责任去完成所有未履行的义务。重要的是,为了判定未履行义务的性质及程度,合同将仍有效力。

总体上,这些规定与阿联酋法律的立场是一致的:承包商可能需要为履约证书发出之后被发现的潜在缺陷承担责任。

Niall Clancy Al Tamimi & Company 高级律师 Senior Associate Al Tamimi & Company
Niall Clancy
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高级律师
Senior Associate
Al Tamimi & Company

法律权利和责任

结构缺陷。阿联酋关于建筑合同的法规包含于1985年5号法令(即《民法典》)之中。这部法律借鉴了司法原则、比较法、法理学和伊斯兰教法。法院判决尽管不构成先例或具有约束力,但仍可能有说服力。

根据《民法典》,承包商有责任完成工作成果,建造结构安全且能够在移交雇主后保障十年的建筑。如果建筑物完全或部分被毁坏,或者突然出现威胁建筑稳定与安全的缺陷,承包商和监理建筑师承担连带责任,对雇主作出补偿。

根据情节轻重,责任在各承包商之间分摊。这是一种严格的赔偿责任:申请人不需要证明承包商或监理建筑师存在违约或疏忽行为,这被称为“十年期责任”。

普遍认为,即使建筑物在移交时的状况可以接受,承包商对于缺陷的“十年期责任”也不能免除。即使大楼的倒塌是由于地质状况或雇主同意建造有缺陷的建筑或设施,责任也仍然存在。

“十年期责任”是阿联酋法律的强制规定,无法规避,除非建筑只是短期使用。尽管承包商可能会争取为赔偿设置上限,但是赔偿上限也可能被调整以反映实际损失。

由于这是严格赔偿责任,只有少量的抗辩机会。其中一项抗辩理由是,建筑未能满足合同规定是由不可抗力事件造成的。

非结构性缺陷。尽管在阿联酋法律中没有专门针对非结构性缺陷的规定,但是《民法典》允许雇主可以为潜在缺陷寻求赔偿。

合同一方违约导致另外一方遭受伤害或损失时,违约方需要负起违约责任。合同一方违反法定义务(例如疏忽)导致对方遭受伤害或损失的,就要对产生伤害(类似于侵权)的行为承担责任。

依据销售合同,在合约完成后,买方有权针对潜在缺陷向卖方索偿。我们尚未得悉有买方寻求建筑合同赔偿的案例出现。

限制

在建筑倒塌或雇主发现结构性缺陷的三年后对承包商提出的诉讼可能会超出诉讼时效。普遍认为,与非结构性潜在缺陷相关的违约索偿诉讼时效为10年。

救济

如果承包商在项目履行过程中违约,或者施工操作与雇主约定的要求相违背,承包商需对其行为造成的损失或伤害承担责任。只有在承包商证明损失或伤害产生的原因与其无关时,其责任才能被免除。对于开发土地并从中获利的机会损失,雇主可要求获得赔偿。

总结

除结构性缺陷外,履约证书发出之后承包商对在阿联酋所建项目的潜在缺陷的责任并不明确。承包商责任的性质和范围取决于案件事实(特别是雇主应该执行的调查)以及合同的约定。

承包商在签署合同前应该充分理解其对于潜在缺陷的责任,并对合同进行相关修改以获得最大可能的保护。

作者:Al Tamimi & Company建筑及基建设施业务区域负责人Scott Lambert、高级律师Niall Clancy

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