以专家眼光看瑞士房地产购置

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士位于西欧的心脏地带,因其稳定繁荣的经济、统一的法律体系、诱人的税收制度、高水平的教育和研究、一流的基础设施、优异的生活品质及其他有利条件,吸引大批国际投资者前来投资

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Fritz Rothenbühler

瑞士的商业及私人投资经常涉及房地产购置。在瑞士购买房地产受联邦及州法规的管辖。主要法规包括但不仅限于:1907年12月10日通过的《瑞士民法典》,其中确立了瑞士物权法的原则(所有权及物权的类型);和《瑞士债法典》,其中特别对股份交易以及公证和土地登记处报备作出了规定。

购买房地产的限制

具体而言,境外人士在瑞士购买房地产受到《境外人士购买房地产联邦法》(即《雷克斯-科勒法》,本文简称《外国人购房法》)及《境外人士购买房地产条例》(简称《外国人购房条例》)的严格限制。此外,州法律以及某些城市和乡村的市政法律法规还规定了进一步的限制条件。

根据《外国人购房法》,境外人士在瑞士购买房地产,原则上必须得到事先批准。如果满足下列全部条件,则交易必须经过批准方为合法:

  • 购房人是《外国人购房法》所管辖的境外人士。

    《外国人购房法》所称的“境外人士”,是指在瑞士境外居住的自然人,以及居住在瑞士境内,但既非欧洲共同体(欧共体),亦非欧洲自由贸易协会(欧自协)成员国的公民,且不持有有效定居许可(定居许可 C)的人士。

    法律实体若是在境外成立,则视为境外人士。另外,具备法人资格的法律实体,以及不具备法人资格,但能够拥有在瑞士境内注册的资产的法律实体,如果对瑞士公司具有重大影响,亦视为境外人士。在实务中,如果某瑞士公司超过三分之一的资本或表决权属于某境外人士,或若该境外人士给予公司大量贷款,则推定该境外人士具有重大影响。

    此外,代境外人士购买房地产的人士亦受《外国人购房法》管辖,不论其主体资格为何(如受信交易)。

  • 交易对象必须是需要批准的房地产。

    交易符合《瑞士民法典》定义的房地产需要得到批准。批准的具体要求取决于房地产的使用目的。

  • 作为购买标的的法律权利必须在《外国人购房法》管辖的房地产购买交易范围内。

    须经批准的房地产交易不仅包括所有权转让的交易,也涉及使得境外人士对房地产拥有控制权的其他交易。因此,获得房地产的租地造屋权、居住(占用)权或用益权可以是《外国人购房法》中所指的购买房地产交易;参股及投资于在瑞士拥有房地产的公司亦是如此。

外国人购房交易获得批准的机会非常小,仅在少数情况下可因理据充分而得到政府批准。在实务中,外国投资者必须符合法律规定的豁免情形之一,才能成功开展房地产交易。

豁免情形

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Nina Hagmann

具体而言,如果房地产由永久性业务机构(如生产场所、仓储设施、办公场所、医生执业场所等)构成,则其交易无须批准。购买该等房地产以及投资于拥有该等房地产的公司无须经过批准便可得到许可。

但是,住房的建造或租赁不被认为是永久性业务,因此仍须批准。此外,购买适量的土地储备以便在中期扩大原有或规划的业务机构无须经过事先批准。另外,如果境外自然人计划将瑞士作为自己的主要居住地,则其购房交易也无须事先获批。

批准程序

《外国人购房法》适用于资产交易和股份交易。违反上述规则会导致房地产交易的相关合同失效。境外人士必须从房地产所在地的州政府相关主管部门获取批准。在瑞士联邦,主要由州政府有关部门负责执行《外国人购房法》。

结论

境外人士购买或投资瑞士房地产会面临非常复杂的情况。因此,他们必须深入了解相关法规,以及瑞士地方政府实施这些法规的做法。此外,他们还应当咨询该领域的瑞士专家,防止出现延迟和代价高昂的错误,以便顺利开展房地产交易。

Fritz Rothenbühler博士是瑞士最大的律师事务所之一WENGER PLATTNER的合伙人,Nina Hagmann是该所律师。他们的联系电话是+41 31 357 00 00,电子邮件分别是[email protected][email protected]