化解困境:不良地产项目重组路径

作者: 赵佳佳、屈鑫,植德律师事务所
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据银保监会2018年8月13日发布的二季度银行业主要监管指标数据,二季度末商业银行不良贷款余额1.96万亿元,较上季末增加1829亿元;商业银行不良贷款率1.86%,较上季末上升0.12个百分点。不良贷款总体呈现上升态势。而业内共识更认为商业银行的实际不良贷款率远高于上述水平。

赵佳佳 ZHAO JIAJIA 植德律师事务所合伙人 Partner Merits & Tree Law Offices
赵佳佳
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在不良贷款中,房地产作为抵押物所占比重大,因此房地产项目处置和盘活能力很大程度上影响着不良资产的处置效果。与此同时,中国房地产市场已进入新建开发与存量更新并存的时代,对存量资产进行重组、盘活,已成化解不良地产项目困境、整合社会资源的必要战略选择。

随着2018年1月1日起实施的《金融资产管理公司资本管理办法(试行)》等一系列强监管政策的出台以及供给侧结构性改革的深化,资产管理公司“回归本源”与“聚焦主业”趋势愈发明显,而不良地产项目重组也正是其主业范围的焦点之一。

形成原因。根据我们在不良地产项目重组领域的多年从业经验,房地产项目陷入困境的原因,宏观层面上主要包括:(1)政府的宏观调控政策;(2)相关政府部门的更迭、规划调整;(3)整体经济环境发生的重大变化;(4)房地产市场的阶段性、区域性供求关系。

微观层面的主要原因包括:(1)开发商专业能力不足,市场定位不准;(2)财务杠杆过高、债务繁重,开发商资金链断裂;(3)违规建设,无法完善各项审批手续;(4)合作方之间的纠纷导致项目停滞;(5)开发商涉嫌刑事犯罪,项目停滞。

项目处置所面临的主要问题。从法律层面,不良房地产项目通常可能涉及以下问题。第一,项目手续不齐备或存在违规,能否顺利实现后期的建设、验收和销售等存在不确定性。

第二,债权情况错综复杂。债权人可能涉及:工程款债权等具有优先权利的债权人、国企背景债权人、外资背景债权人以及民间借贷等。项目若陷入困境可变现财产价值有限,不同性质的债权人利益不统一,甚至相互冲突,致使统一清理和执行困难。特别是在同一项目资产上可能涉及多轮查封和抵押,又因面临历史时间较长、主管机构调整、技术升级等情况,清理其查封、抵押、预售等情况的难度较大。

就商业层面而言,项目需要大量的新增投资以解决既有债务问题和项目后期建设,而一般情况下原开发商已经彻底丧失信用,不具备主动重组的能力和信用基础,进行盘活和重组需要外部信用和资本的注入,以及专业开发、运营团队的参与。

针对上述问题,以多维度“立体模式”进行不良地产项目处置应运而生。

屈鑫 QU XIN 植德律师事务所律师 Associate Merits & Tree Law Offices
屈鑫
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立体模式

传统不良资产处置模式大多通过在司法诉讼程序中实现不良资产的清收,但仅依靠在司法执行程序层面进行追偿一方面存在处置周期长、手段单一的问题,另一方面无法实现债权底层资产的流动性和价值最大化。

目前资产管理公司和一些专业的投资机构通过市场化处置模式,加强收购资产的分类管理、优化收购重组业务,凭借个性化的定制重组手段,依托专业资源整合对困境房地产项目进行升级改造,将不良变为优良资产。

在这一过程中,第一步是分析项目陷入困境的原因,判断项目重组是否存在无法解决的障碍;第二步是厘清项目涉及的利益相关方,判断项目重组后的价值能否覆盖各利益方的合理利益诉求;同时梳理债务企业及主要资产上的权利负担情况、债权人的主体性质及债权性质、债权清偿顺序、基础债权债务的法律关系及其真实性、合法性等问题。

非产业投资人还需要引入专业的房地产开发企业和运营团队,对项目进行重新定位、设计、建设、招商和运营,以实现项目的风险控制和价值的最大化。最后在上述工作的基础上,根据对重组周期及各方可配合程度的合理预期,在具体交易中有针对性的选择附条件重组、增信措施分阶段落实、分步骤实施、利益共享和对赌等具体技术手段对项目进行重组和盘活。

随着房地产领域大宗交易市场的活跃度提升,以及资产证券化等退出方式的加速推进,立体化模式在解决以房地产为抵押物的不良资产项目中,将发挥越来越重要的作用。

作者:植德律师事务所合伙人赵佳佳、律师屈鑫

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