中国投资人在全球各地抢购住宅和商业地产,掀起了海外置业热潮。罗凯茵报道

期一些引人注目的地产交易表明中国投资人的海外置业热情不减。对于缺乏警惕、生性轻率的人而言,在海外置业可能会遭遇陷阱,需要多加小心,但对资金充裕的中国企业来说却可能得到丰厚的回报。近几年吸引眼球的交易包括中银集团投资有限公司以六亿美元购买位于纽约曼哈顿的写字楼,以及安邦保险集团以19.5亿美元收购华尔道夫酒店。

“2015年是中国对外投资突飞猛进的一年,有350多亿美元的资金投入到海外房地产市场中,是2014年的两倍,”莱坊常驻香港的大中华区执行董事Paul Hart谈到。

中国加入世界贸易组织进一步推动了国内企业“走出去”的浪潮。越来越多的跨国企业来中国投资,加剧了国内市场的竞争。鉴于国内竞争激烈的环境,为了分散投资风险,国内企业,特别是房地产开发商,开始纷纷寻求海外投资机会。这种战略使得中国投资人有可能在远离国内市场压力的情况下利用本地资源。

天达共和律师事务所北京办公室合伙人马丽红表示,中国政府对房地产市场的管控政策也是促使中国投资人瞄准海外市场的一个原因。“由于国内信贷收紧,国内房地产投资严重受管控,短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升,”她说。

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与之相反的是,全球信贷相对宽松,部分富裕个人(高净值人群)移民及资产保值增值的需求日益高涨。在这样的背景下,海外房地产投资开始成为中国投资者关注的热点投资渠道,马丽红表示。

习近平主席提出的“一带一路”战略是对外投资高涨的另一推动力。此项战略旨在通过贯穿欧亚非大陆的路线,将一端活跃的东亚经济圈与另一端发达的欧洲经济圈连接起来。“一带一路战略成为中国企业海外房地产投资的推动力,”乌利亚律师事务所北京代表处合伙人马福澜(Francisco Martínez Boluda)表示。Hart补充说:“一带一路战略清楚表明政府希望中国企业到海外发展的意图。”

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根据马丽红的说法,中国投资者进军海外房地产市场分为四个不同阶段:

  • 第一阶段:2005年-2006年间,中国的主权财富基金例如中投公司等开始投资海外地产项目;
  • 第二阶段:2007-2008年间,基于全球金融危机的爆发,中国国内的房地产开发商意识到海外的许多资产价格处在洼地,开始走出国门。万科集团、万达集团、绿地集团等地产企业纷纷赴海外购置不动产;
  • 第三阶段:2012-2015年上半年间,包括中国平安、中国人寿、安邦集团在内的中资保险公司及其他金融机构大放异彩,不断收购海外地标建筑;
  • 第四阶段:2015年至今,高净值人群、私募股权基金以及各种各样的地产商和工业企业也越来越在海外地产投资中崭露头角。

“中国的信托公司、私募股权基金和财富管理公司正在开发更多产品,以满足高净值人士在全球市场投资的需求。这包括正在不断增加的、瞄准海外房地产市场的人民币私募股权基金,”普衡律师事务所驻香港房地产业务合伙人管荣表示。

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与以前相比,中国高净值人群在海外投资方面的雄心确实增加了。但是,保险公司、房地产开发商和私募股权基金仍然是这一领域最活跃的投资人。

“如果将注意力集中到最大的投资人,即开发商和保险公司的身上,我们将注意到去年共有14家中国大型房地产开发商在海外投资,而2014年这一数字是10,”Hart说。“与此形成对照,在20家顶级保险公司中只有六家在海外投资,2014年是四家,虽然按美元计算他们2015年在购买海外房地产方面的支出超过了40亿美元。”

各类投资人在进行海外投资时目标都不相同。管荣谈到,保险公司主要目的是寻求资产配置和资产多元化,以及在发达市场中稳定的长期收益。私募股权基金则试图开发更多产品满足高净值人群在全球市场布局的需求。另一方面,房地产开放商试图利用其在中国买家中的品牌知名度,并在可能的情况下(以发达市场较低的融资成本)获取更高收益。

住宅物业和商业建筑受到中国投资人的追捧。来自乌利亚的马福澜表示,重要的能源设施、资产或网络基础设施通常对投资人吸引力较小,原因是这些资产涉及到国家安全问题,受到当地机关的严格监管。

亚司特律师事务所上海代表处管理合伙人盛冕在谈到房地产领域的中国对外投资时也表示,中国开发商倾向于购买住宅项目,或者购买商业建筑并将其重新开发为住宅楼,再将其(通常是公寓)出售给中国个人买家。“海外房地产投资最主要的推动力还是中国个人买家购买海外住宅的强烈愿望,”他说。

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热门投资目的地

英国和美国市场凭借充足的流动性和丰富的高端地产成为最具吸引力的投资目的地。翰宇律师事务所驻上海合伙人Daniel Roules谈到,各类中国企业近年来在英美房地产市场都非常活跃。保险公司和其他机构买家正在大举收购酒店和写字楼等经营性资产。

商业地产受到热捧的主要原因是其具有良好的收益潜力,并且能够产生稳定、充足的现金流。另外,“开发建设项目涉及到复杂的当地法律和规划政策,因此人们可能更愿意收购已建成的优质地产,”马福澜谈到,并补充说商业地产价格更加透明和市场化,写字楼的价格较易得到客观评估。

伦敦和纽约甲级写字楼的稀缺使这类资产变得更紧俏。“由于存在使用需求和供应限制的矛盾,这类资产能够提供稳定的租金收入和长期的资产升值空间,”Hart说。“但是,2015年中国买家也购买了一些主要的酒店项目,例如纽约的华尔道夫酒店和悉尼的希尔顿酒店。”

银杏树投资公司购买伦敦Bentall购物中心也引起了人们关注。该项交易的价格是3.78亿英镑(折合5.42亿美元)。另一个引人关注的交易则是平安保险公司以3.25亿英镑的价格买下了Tower Place 办公楼。

“在美国运作的开发商主要收购的是有完备产权的项目,但值得注意的一个例外是,Oceanwide公司为购买圣弗朗西斯科市的跨湾转运站场地支付了2.96亿美元。有人认为这是该市最佳的房地产开发项目,虽然它不具有完备的产权,”Roules律师谈到。

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虽然纽约和伦敦最受中国投资人追捧,但是许多投资者已经准备在其他城市试水。“投资人现在变得更加成熟,对市场及其他地方也更为了解,”欧华律师事务所驻上海合伙人马维新说。“他们开始考虑在其他城市投资,并更关注投资的潜在回报。”

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中国投资者依然青睐美国房地产市场