境外房地产投资中的法律风险

作者: 张继达、杨锋,达辉律师事务所
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年来,在一线城市实施房地产调控政策、境内投资渠道收窄、人民币升值以及欧美房地产市场回暖等因素的影响下,越来越多的中国投资者开始走出国门,投资于境外房地产。本文拟就相关投资可能面临的法律风险进行简要的分析。

张继达 Zhang Jida 达辉律师事务所 合伙人 Partner DaHui Lawyers
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境外房地产投资特点

目前,中国投资者境外房地产投资主要呈现如下特征:

  • 机构投资者逐渐增多:随着政策的逐步放宽,境内机构投资者投资境外房地产的步伐也在加快。例如,在今年三月保监会放宽了保险资金投资境外房地产的限制后,多家中国保险企业即响应相关政策,实施了对境外多个地标性商业地产项目的收购。
  • 开发企业逐渐增多:近年来,越来越多的境内房地产开发企业开始走出国门,赴海外开发各类型地产项目。此类项目一般也均以中国投资者为主要客户群体,以便更好的实现其品牌效应。
  • 投资区域逐渐扩大:中国投资者投资境外房地产的区域也在逐步扩大,从早年的美国、英国、加拿大、澳大利亚、香港等地,已开始逐步扩展至东南亚、日本、韩国、中东及加勒比等地。这些新兴投资目的地近年来也均在着力吸引包括中国投资者在内的境外投资者。

政府审批及法律风险

在境外房地产投资快速发展的同时,相关法律风险也引起了越来越多的关注。目前,常见的法律风险主要包括:

境内审批

中国法律目前尚未全面放开个人投资者赴境外投资房地产。因此,个人进行境外房地产投资时,在跨境筹集资金、转款等方面仍受到较大限制,尚有待于QDII2等新政策出台后放宽相关限制。而对于企业的境外房地产投资,仍需要依照相关规定,通过发改委、商务部及外管局等部门的备案或审批后方可实施。

投资架构

在境外房地产投资项目中,仍有部分中国投资者未认识到设立完整的离岸公司架构对风险规避、税务减免及便捷退出等方面的重要性,倾向于使用简单的投资结构,如用境内公司直接作为股东对目的地国项目进行投资等。相信随着投资经验的积累,根据不同项目设计完备的投资架构会逐步为主流投资者所接受。

目的地国投资限制

随着中国投资者投资境外房地产项目的增多,被外国投资审查机构否决的项目也逐渐增多。最新的案例包括澳大利亚政府否决中国企业收购控制着澳大利亚内陆10万平方公里牧场的基德曼公司。

“国企背景”、“国防安全”及“国家利益”等问题也屡屡成为中国投资项目的拦路虎。如何化解相关不利因素,避免不必要的政策风险也已成为中国投资者需考虑的重要问题。

杨锋 Owen Yang 达辉律师事务所 合伙人 Partner DaHui Lawyers
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项目法律风险

投资境外房地产项目前,进行充分、深入的项目尽职调查也是决定项目成败的关键。在法律尽职调查方面,除了常规的对项目权属、物业管理以及项目公司情况进行调查外,还应考虑根据项目所在地法律规定,充分利用信息资源公开透明的优势,对项目涉及的规划档案、环境评估、交易历史、邻近物业及道路、以及物业使用和重建限制等方面的情况进行深入调查,为投资决策提供有力的依据。

交易风险

在购买及未来出售境外房地产资产时,投资者通常需就交易细节展开复杂的谈判,此时投资者应根据项目特点,重点关注房地产项目交易中容易出现的风险的关键条款,包括交易价格、支付、资金托管方式、声明与保证、交割先决条件、交割后赔偿责任、违约金以及争议解决等。

持有期法律风险

在境外房地产市场中,特别是在发达国家成熟的房地产市场中,取得房地产资产后的持有期一般均较长,通常以十年计。而在资产持有期内,投资者也应合理关注相关法律风险。例如,许多国家均对年度租金增长及驱逐违约租户等规定了明确的限制条件。在持有期内,投资者应充分了解相关规定,以避免不必要的损失。

结语

在人民币国际化及中国投资者开始实施资产全球配置的大趋势下,境外房地产投资势必成为中国投资者重点关注的领域。但考虑到其中隐藏的众多法律风险,建议中国投资者及时寻求专业的法律协助,慎重评估相关项目风险,最大限度的保证项目的顺利实施。

作者:达辉律师事务所北京办公室合伙人张继达、合伙人杨锋

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