房地产中介企业并购重组合规问题

作者: 周涛、袁月云,国枫律师事务所
0
596

年来,部分房地产中介企业开始谋求与资本市场对接,在此过程中,并购重组由于其鲜明的快捷、高效等特点已成为房地产中介企业进军资本市场的重要方式。目前,一些知名房地产中介企业如Q房网、我爱我家等已率先通过并购重组方式登陆资本市场。

周涛 Zhou Tao 国枫律师事务所合伙人 Partner Grandway Law Offices
周涛
国枫律师事务所
合伙人

从笔者所在律师事务所承办的Q房网、我爱我家等案例的情况来看,房地产中介机构具有门店数量众多、人员流动性大、行业多头监管等行业特征。在行业格局快速变化及行业监管不断升级的大浪潮下,房地产中介企业如期望通过并购重组进入资本市场,经营是否合规成为一个不容忽视的共性问题。

常见合规问题

房地产中介企业的合规问题大部分与其门店经营有关,常见的包括以下几个方面:

在选址方面。部分门店在选址时只考虑了地段、人流等商业因素,并未关注该房产是否已取得房产证书、是否为商业用途、转租是否取得原出租方书面同意等合法性问题,导致最终租赁了产权或用途存在瑕疵的房产,在经营过程中会面临无法办理营业执照或因用途不合法被行政部门给予行政处罚的情况。

在装修方面。由于门店装修属于建设工程,根据装修面积及所在大楼高度,达到标准的装修工程应向公安机关消防部门办理消防设计审核和竣工消防验收,否则将被消防部门责令改正并给予行政处罚。

在开业方面。部分门店因租赁了瑕疵房产或者转租房产未取得原出租方书面同意等原因被工商行政机关拒绝办理营业执照,构成无照经营行为。

在经营过程方面。由于各种原因,部分门店存在因违规发布房源、违规张贴广告、未在门店醒目位置标明收费项目和价格信息、不正当竞争、乱收费、与其他中介达成价格协议等违法违规行为被工商、城管、住建、房屋管理等行政机关责令改正并给予行政处罚的情况。

在备案方面。虽然法律法规未规定房地产经纪机构备案为其开业的前置条件,但绝大多数地方的房产交易主管部门仍规定房地产经纪机构及其分支机构应及时办理备案,否则影响其在房地产交易中的网签资格。部分房地产中介机构及其分支机构因经纪人员数量不足、未取得营业执照等各种原因未及时办理备案,对其正常开展房地产交易业务造成不利影响。

袁月云 Yuan Yueyun 国枫律师事务所授薪合伙人 Salary Partner Grandway Law Offices
袁月云
国枫律师事务所
授薪合伙人

合规建议

针对房地产中介企业常见的合规经营瑕疵并结合Q房网、我爱我家的成功案例,笔者建议房地产中介企业可采取以下措施进行规范:

第一,建立和完善门店的开店流程和开业审批制度,从源头杜绝开店合规风险。对于开店涉及到选址、装修、办理营业执照等问题,房地产中介企业应在内部建立完善的开店审批制度,将选址、装修方面的合规要求列入开店审批的前提条件,并规定在取得营业执照后方可开业,从源头杜绝开店阶段的合规风险。

第二,制定有针对性的门店行为管理流程,将合规经营纳入门店考核指标,规范门店的各项经营行为。由于门店经营行为牵涉多个主管部门,涉及的法律法规和前置审批不尽相同,建议房地产中介机构对门店的具体经营行为进行分类管理,可以考虑分为(1)门店必须落实的事项,如租赁合法房产、办理营业执照、办理经纪机构备案、消防备案、价格公示、从业人员佩戴工作证等;(2)门店应在取得主管行政机关前置审批后方可从事的行为,如设置户外广告牌、张贴广告等;(3)行业协会和法律法规规定门店不得从事的行为。房地产中介机构可以将上述分类管理事项与内部审批流程和门店绩效考核相结合,实现门店各项行为的有序管理和有效执行。

第三,完善人员管理体系,规范从业人员的执业行为。尽管法律法规及行业协会对从业人员的执业行为已有较为详细的规定,但在实践中,很多从业人员未严格按照执行规范为房地产交易双方提供服务。建议房地产中介机构应建立一套完善的从业人员行为规范管理制度,通过将从业人员执业行为与绩效考核相结合的方式,督促从业人员规范执业,严格执行公司的规章制度。

作者:国枫律师事务所合伙人周涛、授薪合伙人袁月云

Grandway Law Offices Logo

北京市东城区建国门内大街26号
新闻大厦7层 邮编:100005

7/F, Beijing News Plaza

No. 26 Jianguomennei Dajie

Beijing 100005, China

电话 Tel: +86 10 8800 4488 / 6609 0088

传真 Fax: +86 10 6609 0016

电子信箱 E-mail:

[email protected]
[email protected]

www.grandwaylaw.com