房地产企业资产证券化实务要点

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于房地产企业或建筑企业,如何解决融资难是持续经营上的一大挑战。在目前银根收紧等政策与监管环境下,企业通过资产支持证券化融资这种模式,存在一定的市场需求,并处在发展的上升期。

全朝晖 JEFFREY QUAN 广信君达律师事务所高级合伙人 Senior Partner, ETR Law Firm
全朝晖
JEFFREY QUAN
广信君达律师事务所高级合伙人
Senior Partner, ETR Law Firm

过去,不少房地产企业会通过IPO、发债等方式融资。例如,不少房企在2007-2009年上市融资,而在2012年到2013年,房地产企业又通过中期票据、短期融资等方式融资。但这些方式仍然属于单一股权或债权融资的范畴,会增加整体企业负债或减少整体企业权益。相比之下,通过资产支持证券化的方式,在增加企业负债的同时,也能逐步增加企业优质资产。

能有这种效果是因为资产证券化交易架构的设计。企业在资产支持证券化的流程中会设立特殊目的载体(special purpose vehicle,简称SPV),其作用就是将基础资产(例如房地产或建筑企业的应收购房余款、物业管理费及应收款等)转移给SPV持有。这些类现金资产会在将来得到回收而变成收益。因此,企业通过这种方式将部分资产分拆流动从而提前拥有现值收益,从而使企业存量资产得以流动和改善。

具体而言,就是企业的基础资产转移到SPV名下,这样就让这类资产从原来的资产中分离出来,实现了风险隔离甚至可以达到出表的效果。如果基础资产稳定,出表可以让这些资产变成轻资产,达到轻资产融资的目的。鉴于这些基础资产都是有期限的,通过资产证券化便可以将资金的未来值提前转化为现值。一旦产生了流动性便可以达到房地产或建筑企业盘活存量资产的目的。此外,企业可以从自身的情况出发,根据不同债权类别选择精细或大规模资产证券化的产品设计。因此,资产证券化具有相当的灵活性和广泛性,可以提供更多层次、更多类别及更多流动性的融资产品。

对法律顾问来说,在资产证券化法律业务中,如何选择和如何转移基础资产并隔离风险是其中的关键,也是比较大的挑战。例如,某一公司项下的债权是否可以全部转移到SPV中去:债权人是否认可?相关监管部门是否认可?这些都是我们要仔细处理的问题。与对于REITs(房地产信托)等形式已经有丰富经验的普通法法域相比,中国作为大陆法法域,要进行资产隔离需要付出一定努力。例如在信托法、民法、合同法、公司法、合伙企业法等成文框架下,我们是否可以实现目的?如何实现目的?这些同样是要认真思考和面对的问题。

中国证监会、银监会以及基金业协会等监管部门对基础资产负面清单管理及资产隔离问题已颁布有关工作指引。根据相关行政法规和规范性文件,我们可以发现,实现隔离的方法之一还是有赖于相关产品的备案制。在这种背景下,律师就要做好尽职调查工作,对诸如基础资产、投资者适当性、对方债务人是否有支付能力、应收款项是否可以达到预期收回的目标等各项详细内容须进行法律尽职调查。

虽然国家宏观层面的备案制已为资产隔离提供了一定的保障,不过鉴于潜在的诉讼纠纷,对于基础资产究竟是在SPV名下还是在原公司的名下,在法律文件及相关的责任列举上还是一定要有清楚的说明。假设在诉讼及仲裁案中,资产转让双方之外的第三方提出了请求权,这种情况是否会挑战现有体系?目前当事人使用仲裁或调解方式,一般都可以使纠纷得到完满解决。但如果交易结构设计不当或文件处理不当,第三方仍可能对资产的原持有人提起诉讼,这样就不能达到资产隔离的目的。而这些工作都需要律师、财务顾问及会计师等专业“守门人”的通力合作。

笔者认为,由于涉及当前土地财政等现实问题,目前房地产行业仍然不可能马上实现完全转型,毕竟市场还存在一定刚需,而商业地产还没有纳入法规及政策负面清单,并有较大开拓经营空间。但大规模的“炒地”投资应难以为继,毕竟中国的企业还是要回归实体经济。而房地产企业是一种类金融企业,总体应是支持实体经济的,资产支持证券化对于那些与实体经济相符的房地产企业来说是有助其融资的,这类的房地产企业包括特色小镇、旅游地产、商业地产等。

总的来说,企业在选择资产证券化前应该考虑清楚。例如,企业是否已达到一定规模从而使基础资产具有一定的可多元化和流动性。如果企业相关资产没有达到一定规模,市场公众及个别投资者的认可度会较低,因流动性不足也会使评级欠理想,企业采用资产证券化的专业成本及利率成本可能就比较高了。

作者:广信君达律师事务所高级合伙人全朝晖。其联系电话 +86 130 0517 0192;电邮 qzh@etrlawfirm.com