改变用途引起的租赁合同纠纷

作者: 邵万权,建纬律师事务所
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房租赁合同在租赁合同中有一定的特殊性。厂房租赁合同期限一般较长,履约过程中发生改变用途、改建甚至是违章搭建情况较为普遍。另一方面,大部分的厂房租赁合同不如办公楼、商场租赁合同那么严密,对于部分争议事项无合同约定可以参照。结合自身的实践经验,笔者在此分析改变房屋用途引起的厂房租赁合同纠纷。

邵万权 建纬律师事务所高级合伙人
邵万权
建纬律师事务所高级合伙人

A公司于2005年将合计建筑面积为15000平方米的10栋厂房出租给B公司用作办公和商业用途,租赁期限为20年,租金按季度预付。B公司承租后,自行组织对厂房进行了装修改建(但未办理相关报建审批手续),装修改建过程中B公司拆除了部分厂房并搭建了部分房屋。2014年起,B公司开始拖欠租金。A公司经多次催讨无果后,书面通知B公司解除租赁合同,并诉至法院要求B公司支付拖欠租金和违约金。B公司应诉后,提起了反诉,主张合同无效,并要求A公司赔偿装修改建损失以及预期利润损失。

本案主要争议焦点为:(1)改变厂房用途是否导致租赁合同无效?(2)A公司是否需要承担装修改建的补偿?(3)如若合同无效,B公司是否有权主张预期利润?

合同效力。B公司提出,将厂房用途改为办公和商业违反了《物权法》第140条、《土地管理法》第56条、《城市房地产管理法》第18条等规定,从而导致租赁合同无效。对此,笔者认为,首先,上述《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》的条文,调整对象是建设单位(土地使用权人),针对的是建设单位获得土地使用权后进行开发建设过程中改变土地用途的行为,而非针对建设完成后的房屋使用、租赁、处分的行为。

其次,《土地管理法》中将土地用途分为农用地、建设用地、未利用地。即使是按照《土地管理法》的相关规定,改变土地用途指的也是在以上三种用途之间的改变,并不包括将工业厂房用作办公和商业用途。第三,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《租赁合同司法解释》)第二、第三、第15条中对于租赁合同无效的情况作出了规定,仅将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、超过批准使用期限的临时建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效,并未将改变用途纳入合同无效的情形范围。

装修补偿。根据《租赁合同司法解释》第10、第11条的规定,当出租人不同意利用已经形成附合的装饰装修时,承租人有权主张装饰装修相关损失的情形仅为如下四种:(1)承租人经出租人同意装饰装修,而租赁合同无效时(按过错程度分担);(2)因出租人违约导致合同解除时;(3)因双方违约导致合同解除时(按过错程度分担);(4)因不可归责于双方的原因导致合同解除时(按公平原则分担)。

因此,就本案而言,在合同有效的情况下,若是承租人违约导致合同解除,根据《租赁合同司法解释》第11条的规定,承租人无权请求出租人赔偿相关装饰装修损失。即使在合同被认定为无效的情况下,由于合同中已列明该房屋属工业厂房,可见双方对于该情况均已知晓,也应共同承担该装修残值的损失。

预期利润。B公司要求获得预期利润依据的是《合同法》第113条。但《合同法》第113条是对于违约责任损失赔偿的规定,其适用前提是合同有效情况下发生一方违约的情形。在合同无效情况下应适用《合同法》第58条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

对比《合同法》58条和113条规定可以明显看出,第113条中比第58条多了“包括合同履行后可以获得的利益”,可见无效情况下的损失赔偿并不涉及预期利润。并且,按照《合同法》第56条规定,无效合同自始无效、没有法律约束力,因而其履行后可以获得的利益也属于不受法律保护的利益。

作者:建纬律师事务所高级合伙人邵万权

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