有效防控房地产信托投资风险

作者: 赵萍, 建纬律师事务所
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近期银行理财产品收益率明显下调的背景下,房地产信托投资产品日渐走进普通投资者的视线中。普通投资者之所以购买该等信托产品,是基于对受托人(信托公司)的信任。采取有效措施严格控制信托产品的风险,并向投资人披露风险,是信托产品取得投资人信任的基础。

前期尽职调查

房地产信托投资的风险主要来源于房地产项目本身。对房地产项目进行尽职调查,是前期控制风险的必不可少的重要工作,主要包括对融资方即项目开发主体的尽职调查,以及对项目合法性合规性的尽职调查。

对融资方的尽职调查包括了融资方的基本信息、经营情况和财务情况等。其中,尤其应当关注的是:公司股东尤其是实际控制人的基本状况;融资方股东的实际出资到位状况;融资方的重大重组事项;融资方在其它投资项目上的经营业绩和信用状况。

合规性尽职调查

对项目合法性合规性的尽职调查包括项目取得及项目建设的合法合规。其中,尤其应当关注的是:四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)以及环评合格的报告是否已经具备;是否已经发生重大的违法违约事项;项目资本金比例是否达到了规定的要求,建设资金是否专款专用且具有监管措施;是否已经存在抵押、质押、查封等权利限制;以及其他。

此外,目前各地房地产市场发展和效益极不平衡,对项目当地的房地产市场的调查也是非常重要的前期工作。

设定担保

房地产信托常见的担保方式包括土地使用权和在建工程的抵押担保、项目公司股权质押担保、第三方保证担保等。

几乎所有的房地产信托项目都以该信托资金所投向的房地产项目设定抵押担保。需要注意的是:

一、根据《合同法》第286条的规定和最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定:“建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其它债权”。

二、《批复》规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。可见,上述买受人的财产权益更为优先。

三、《担保法》第54条规定,抵押权的实现按照抵押物登记的先后顺序或抵押合同生效的先后顺序予以清偿。因此,先设立的抵押权具有优先清偿的权利。

项目公司股权的价值和项目公司持有的房地产价值基本重合,有时甚至低于房地产价值。因此,项目公司股权质押的意义,主要在于限制项目公司股东通过股权转让的方式逃避债务和监管。

第三方保证担保通常是指由融资方的主要股东或实际控制人提供的保证担保,其保证担保的方式通常为连带责任保证担保,在设定担保时,应当调查该等保证人的资产状况和债务状况、信用状况、资金来源及清偿能力。

项目监管

对项目开发建设决策权的监管。这通常是信托公司向项目公司指派数量达到可以控制董事会对重大事项的表决权的董事、财务主管,修改公司章程将原规定由股东会决策的重大事项修改为授权由董事会决策。

对项目工程的监管。这是指对工程进度和工程质量的监管。鉴于信托公司一般不具备工程管理的能力,故对项目工程的监管一般会委托专业机构进行。

对项目销售的监管。这包括对销售进度、定价以及销售资金的监管。约定在销售进度滞后到一定程度时,信托公司有权降低销售价格以尽快回笼资金。

约定以销售所获款项的一定比例设定保证金账户以保证在逐步解除房地产抵押前提下信托资金的安全。约定销售所获款项不得用于该项目之外的其它用途。

对项目资金的监管。这主要通过对项目账户的监管实现。应当设立信托资金监管账户、销售资金监管账户及其保证金监管账户等专项账户,并约定各账户的专项用途,项目公司设立的银行账户均须获得信托公司的确认并将信托公司指定人员的名章作为各账户银行预留印鉴之一。

对项目公司证照、批文、印鉴的监管。项目公司的证照证照、批文和其它重要的法律文件均应当约定由信托公司指定人员进行保管。项目公司的原公章、合同章等,在信托项目成立之始应当停止使用并销毁,刻制启用该等印章的新章,以便于甄别此前的隐性债务和隐性事项。该等新的印章均应当约定由信托公司指定人员进行保管,在信托项目结束予以销毁。

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