租赁权与抵押权冲突中保护承租人权益

在融资市场中，抵押担保是银行和出资人最信任的融资担保方式之一。若债务人未按期清偿债务，抵押权人可通过实现抵押权优先清偿债权。若抵押财产同时出租的，则抵押权实现对租赁权必然会产生一定影响。

中国法律对租赁权和抵押权冲突的解决办法虽然有明确规定，但实践中，各方仍希望突破法律获得更大收益。

一、买卖不破租赁原则的适用

若在抵押权设立前抵押财产出租的，抵押权人实现抵押权后，抵押物受让人有义务继续履行原租赁合同。抵押物受让人若单方面变更或解除租赁合同，承租人可向法院起诉要求受让人继续履行。

由于租赁合同的存在对抵押权的实现有着一定的消极影响，若承租人在抵押权实现时主张租赁权，抵押权人很可能质疑其主张的动机和真实性。

对此，除承租人需要提供租赁合同外，抵押权人很有可能要求承租人举证证明租赁权成立的时间早于抵押权的设立，故建议承租人保留履行租赁合同的相关凭证。若抵押财产是房产，则最简单易行的方式就是要求出租人向主管部门对房屋租赁合同申请登记备案。

若承租人成功举证证明抵押财产是先租赁后抵押的，租赁权将适用“买卖不破租赁”原则，承租人基于租赁合同有权继续占有抵押财产。否则，租赁权很可能被抵押权人和法院视为抵押人和承租人设置的障碍，以妨碍抵押权人实现抵押权。

二、买卖不破租赁原则的例外

《中华人民共和国物权法》明确规定，财产在出租前已设立抵押权的，租赁权不得对抗抵押权，即承租人无权要求抵押财产买受人继续履行原租赁合同。

面对已设立抵押权的财产，实践中最常见的操作就是取得抵押权人对出租的同意，承租人认为若抵押物出租事先已征得抵押权人的同意，其租赁权即可对抗抵押权。但该操作显然缺乏法律依据，抵押权人实现抵押权有三种方式：（1）与抵押人协商折价；（2）拍卖抵押财产；（3）变卖抵押财产；且法律明确禁止抵押权人与抵押人签署“流押条款”，故抵押财产受让人很可能并非抵押权人。

根据合同相对性原则，在抵押权人同意出租的情况下，抵押权人的同意不能约束抵押财产受让人。因此，租赁权不得对抗抵押权。

若抵押权人与抵押财产受让人竞合为同一主体，在抵押权人同意抵押财产出租的情况下，目前司法实践中倾向性意见认为——租赁权仍不能对抗抵押权。

广东省高级人民法院曾于2013年作出的民事判决书中认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”；《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

上述法律并未作出例外规则的表述，法律也并没有“抵押权人同意出租的除外”的相关规定，故广东省高级人民法院判决认定抵押权人同意抵押财产被出租的，并且抵押权人同为抵押财产受让人时，租赁权仍不得对抗抵押权。

三、抵押权实现中承租人权益的保护

鉴于上述分析，若租赁已设立抵押权的财产，承租人应当预见因抵押权实现而导致租赁合同解除的风险，且需要充分评估由此遭受的损失。

租赁权虽不能对抗抵押权，但承租人可通过设计与出租人（抵押人）签署的租赁合同条款控制风险：

1. 在租赁合同签署前，承租人应当评估租赁合同因抵押权实现提前解除可能造成的损失，尽量在合同中细化损失构成并量化损失金额；
2. 在租赁合同中将抵押权实现导致合同解除的情形设定为出租人的违约并明确其违约责任；
3. 租赁合同赋予承租人拒付租金的权利，从而便于承租人以租金抵销其因抵押权实现而遭受的损失；
4. 承租人通过行使优先购买权成为租赁财产所有权人。除法定特殊情形外，承租人对于租赁财产享有优先购买权，即使是在租赁权不得对抗抵押权的情形下，承租人在抵押权实现中仍享有该项法定权利。