克·麦坚时香港办公室的房地产领域专家提出了“大湾区房地产信托投资基金”(G-REIT)这一新的投资工具,以配合中国内地于二月正式发布的粤港澳大湾区(大湾区)发展规划。

作为顶级律所,贝克·麦坚时参与了在香港的10家大型REIT的上市,包括领展、冠君产业信托和越秀房产信托基金。这项投资工具可为大湾区开发商提供一个吸引和周转资金、及加大房产供应的新方式,并为潜在的大湾区散户投资者提供一个国际认可的投资产品。

香港办公室管理合伙人郑维明表示,在引入G-REIT时,可以利用香港资本市场在REIT领域的经验和熟悉度。“[REIT]在中国还处于发展阶段,但我们认为我们通过香港市场积累的经验能派上用场。”

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从左至右:郑维明、王进雄、陈伟国

香港在大湾区总体战略中的关键角色之一,是成为资本在大湾区有序相向跨区流动的国际金融中心,”他解释道。“我们认为G-REIT是香港为达至该目标可进行的其中一项有意义及创新的方式。”

贝克•麦坚时亚洲、中国内地及香港房地产部负责人陈伟国向《商法》表示,发展G-REIT模式的第一步是通过各种方式激活香港的REIT市场,比如进一步开放深/沪港通,即香港、上海和深圳证券交易所的合作。

“允许深/沪港通的[中国投资者]投资香港的REIT有充分的理由,”陈伟国说道。“这样能够有更多流动性来支持香港的REIT,且可以给中国内地的居民,尤其是大湾区的居民一个了解这个产品的机会。”

同时负责所内大湾区战略的陈律师补充道,第二步,就是先后在深圳和中国其它地方建立一个REIT市场。他说之后也要考虑[香港]向中国市场的北向投资。“这样我们才是真正地协同连通了两个市场。”

该所香港办公室注册外地律师王进雄指出,大湾区开发商将已经竣工的房产卖给G-REIT后可以继续持有G-REIT一定比例(比如20% – 30%)的股权,并维持对它们的运营控制和管理。同时,G-REIT也可为散户和机构投资者带来稳定的收入。

不过,王进雄也提醒道,G-REIT面临一些挑战,尤其是设立持有中国内地房地产的香港REIT。当前,注入于香港上市REIT的资产必须是离岸的,而中国内地大量的房地产都是在岸房产。将这些房地产转成海外架构需要重重审批、缴纳各种税费,以及其它成本。

“一种可能降低摩擦成本的方法是探索设立具有在岸结构REIT的可能性,这样就不需要将房产转成离岸架构,”他说。

另一个挑战就是,如果将房地产卖给REIT,开发商需要缴纳税费。王律师将香港和新加坡进行了对比,指出新加坡在2015年颁布了S-REIT减税优惠政策,以确保大量的S-REIT能够独立自主经营。