购房尾款资产证券化业务合规审查

作者: 张健、管添如,锦天城律师事务所
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房尾款资产证券化”指以购房尾款应收账款资产所产生的现金流为偿付支持的资产支持证券业务。作为房地产开发企业的重要融资工具之一。截至2018年3月末,市场上已成功发行的购房尾款资产支持证券产品合计20多单,发行规模约人民币300多亿元。

本文针对购房尾款资产证券化业务特点,就两大全国性证券交易所(以下简称“交易所”)对该类型项目挂牌申请材料的合规审查要点总结如下:

张健 ZHANG JIAN 锦天城律师事务所高级合伙人 Senior Partner AllBright Law Offices
张健
ZHANG JIAN
锦天城律师事务所高级合伙人
Senior Partner
AllBright Law Offices

开发贷协议核查。开发贷协议项下的回款账户监管及现金流截留事宜是交易所关注的重点问题。

由于开发贷银行通常会在开发贷协议中指定项目楼盘购房销售回款路径并对账户内资金流动性予以限制,交易所通常会要求项目法律顾问对原始权益人及其子公司已签署的开发贷协议相关情况进行具体披露;并对协议是否对原始权益人及其子公司利用购房尾款进行融资予以限制,发表明确意见。

针对上述问题,笔者建议项目法律顾问可对基础资产所涉及的全部开发贷协议资料进行整理,以表格或者其他形式列明各份协议项下涉及融资限制的条款;并结合各项目楼盘的实际情况,逐一论证该等条款对于项目销售回款不构成实质性影响;同时,建议要求原始权益人就上述融资限制事项提供兜底承诺。

首付贷核查。入池基础资产是否涉及首付贷相关事宜,亦为交易所重点关注的问题。根据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,房地产开发企业、房地产中介机构等为购房人提供首付融资的行为已被监管部门严令禁止。因此,在购房尾款资产证券化业务中,如入池基础资产平均首付比例较高,交易所可能会要求项目法律顾问就基础资产对应的购房合同项下的首付款是否涉及首付贷进行核查并发表意见。针对上述问题,笔者建议项目法律顾问要求原始权益人提供购房人资金来源的证明文件,并要求原始权益人就其未以任何形式向购房人提供首付贷进行专项承诺。

循环购买合规性核查。交易所于2017年底发布的《应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》对循环购买相关交易结构设置提出更为明确的要求。

与旧版资产支持证券业务指引规则文件相比,该《指南》要求中介机构对循环购买的入池资产进行充分尽职调查,并要求计划管理人定期及不定期对入池资产的运行状况、现金流回款情况进行核查和动态检测,在合格资产规模不足时及时进行信息披露并采取风险缓释措施。

为此,笔者建议依据前述要求在《标准条款》《资产买卖协议》及《资产服务协议》等交易文件中,就循环购买的基础资产的尽职调查事项及相关资产池监控事项予以细化。

管添如 GUAN TIANRU 锦天城律师事务所律师助理 Legal Assistant AllBright Law Offices
管添如
GUAN TIANRU
锦天城律师事务所律师助理
Legal Assistant
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房地产业务专项核查。参照《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,项目法律顾问应对拟发行购房尾款资产支持证券的房地产企业进行房地产业务专项核查,核查范围可包括:原始权益人是否涉及闲置土地情形,或涉及炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法行为。

针对上述问题,笔者建议项目法律顾问按照交易所的要求对报告期内原始权益人的房地产业务进行全面核查,核查方法包括查验原始权益人财务报表、抽查相关项目楼盘在开发及销售阶段取得的必要资质文件、查询相关国土资源部门的官方网站等,并重点核查原始权益人是否存在网络媒体曝光的上述违法违规行为;如存在,项目法律顾问应核查该等行为是否对购房尾款资产证券化业务构成实质性障碍,并发表明确法律意见。

在笔者经办的项目中,曾有一家房地产开发企业因高价竞拍某地块而被舆论媒体冠以“地王”称号,交易所要求项目法律顾问对该事项予以核查并发表明确意见。

对此,笔者建议可通过对比同类型案例,从成交总价、土地溢价率及地块区位情况等多方面分析论证原始权益人是否存在竞拍“地王”的行为。

除上述审查要点外,交易所还会针对各项目自身特点提出相应的合规审核意见。随着资产证券化业务的日益成熟,法律顾问应总结积累项目经验,并尝试对交易所审核关注要点进行适当预判,适时为房地产开发企业提供合理建议,以提高项目发行效率,为原始权益人节约融资的时间成本。

作者:锦天城律师事务所高级合伙人张健、律师助理管添如

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