购房尾款资产证券化中的法律服务要点

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地产融资类资产支持证券(ABS)发行2015年以来呈现出了蓬勃发展的态势。中国证券投资基金业协会备案数据显示,房地产融资类ABS目前共发行24单产品,包括五单类REITs产品、八单物业费ABS产品、八单运营收益权ABS产品和三单购房尾款ABS产品。

Key points in legal services for mortgage具有代表性的国内首单购房尾款资产证券化产品“汇添富资本—世茂购房尾款资产支持专项计划”于2015年12月8日正式在上海证券交易所挂牌,以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司的购房尾款应收账款(即购房人以按揭形式支付的购房尾款)作为基础资产。根据中诚信评估,该项目的主体评级及优先级债项评级均为AAA级。

世茂购房尾款ABS是一款一举两得的金融创新产品。对于世茂集团,不仅开启了一条低成本融资渠道,而且盘活了资产(购房尾款),进一步优化了财务结构。对于资本市场,投资人又多了一款低风险的投资理财产品,购房人、投资者都能间接受益。其进一步证明,只要能够产生稳定现金流的资产都可以证券化。世茂购房尾款资产证券化对于国内房地产金融的发展极具促进作用,其良好的市场反响也表明房地产资产证券化将大有可为。

今年四月,本所律师团队为可能成为第四单的购房尾款ABS产品提供法律服务,其中主要工作包括三个方面:起草相关法律文件、开展法律尽职调查并出具法律意见书。下面将结合本所律师在这项资产支持专项计划中的经验,谈谈相关的法律工作内容。

起草法律文件

资产证券化交易中,需要律师起草各种法律文件来明确界定交易各方的责、权、利。其中,特别重要的法律文件包括资产支持计划证券认购协议、资产支持计划标准条款、资产支持计划资产买卖协议、资产支持计划差额支付函、资产支持计划维好承诺函、资产支持专项计划资产服务协议、资产支持专项计划托管协议、资产支持专项计划赎回承诺函等。

尽职调查

针对购房尾款资产证券化产品的特征,本所律师主要从如下两个方面开展尽职调查:1)业务参与主体基本情况,包括原始权益人以及将与其签订债权转让合同的项目公司基本情况、担保公司基本情况、管理人基本情况、托管人基本情况、资产服务机构基本情况;2)基础资产基本情况,包括基础资产涉及的开发项目的建设情况、商品房预售情况、项目开发贷情况、购房尾款形成的相关情况。

基础资产基本情况是购房尾款资产证券化业务中律师尽职调查的重点内容。首先,律师应当确认基础资产所对应的应收账款合同是否真实及该等应收账款合同所对应的金额是否固定、是否会减损。对此,律师可以通过查阅基础资产涉及的商品房买卖合同、贷款合同,结合政府房管部门合同备案及预告登记及贷款银行出具的购房贷款台账来辅助认定基础资产真实性、合法性、有效性的问题。

其次,审查相关基础资产是否具有可转移性,就资产转让是否存在限制、是否需要获取同意或批准及必须做出哪些通知等予以核查。对此,律师可以通过原始权益人公司章程等相关文件予以核查。

最后,审查相关基础资产之上是否设定了抵押权、质权或其他担保物权。对此,律师可以通过对原始权益人访谈或核查项目相关的贷款合同、保证合同等文件及通过查阅中国人民银行应收账款质押登记系统等方式予以核查。

法律意见书

就法律意见书而言,必须保证律师事务所采取的前提假设与事实相吻合,并且该意见书仅涉及限于截止基准日的事项,且不对法律事项的未来状况做出任何保证。其内容一般包括:专项计划当事人主体资格,专项计划法律文件的合法性,基础资产的真实性、合法性、有效性、权利归属及其负担情况,基础资产转让的合法性,基础资产未被列入负面清单的相关意见,专项计划资产风险隔离的有效性,专项计划的信用增级安排的合法性、有效性,可能影响资产支持证券投资者利益的其他重大事项等。

购房尾款资产证券化进一步拓宽了中国金融产品的组合类型,丰富了国内金融市场层次。在资产证券化的加速发展中,律师事务所应当做好本职工作,在法律核查等关键问题中发挥应有的作用。

作者:隆安律师事务所北京总所高级合伙人刘晓明。他的联系电话是+86 10 6532 0366;电邮是 [email protected]
隆安律师事务所上海分所高级合伙人杨坤。他的联系电话是+86 21 6085 7666;电邮是 [email protected]