中国投资者依然青睐美国房地产市场

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到中国对美国的房地产投资,就不得不提及酒店业最轰动且具突破性的两大交易:安邦保险购买华尔道夫酒店以及阳光保险集团购买巴卡拉酒店。据报道,此次安邦交易是美国历史上最贵的酒店房产交易,而阳光集团为每间酒店客房支付的价格也是美国历史最高。笔者所在的律师事务所参与了上述两大重要交易。

ROBERT J. IVANHOE Greenberg Traurig律师事务所 合伙人及全球房地产业务主席
ROBERT J. IVANHOE
Greenberg Traurig律师事务所
合伙人及全球房地产业务主席

安邦交易如此轰动,不仅在于其史无前例的大手笔交易,还在于该交易涉及国家安全。对于外国买家控制美国公司或资产的交易,如若涉及国家安全风险,美国外国投资委员会(CFIUS)将进行审核、调查并可阻止该等交易。由于美国驻联合国大使一直住在华尔道夫酒店,且自该酒店1930年代建成起,美国总统到纽约亦会下榻于此,因此美国外国投资委员会介入审核该交易。为了等待美国外国投资委员会的审核,交易的交割推延了几个月。整个交易在美国外国投资委员会审核结束后最终获得批准正式完成。

投资热情

安邦的这次收购表明,在过去两年中对美国酒店业的投资极其活跃。而就中国投资者而言,能够达成多项破纪录交易在很大程度上得益于两个方面的重要进展:(1)中国保险公司对美国房地产进行境外投资所适用的相关规定有所放宽;(2)美国酒店业,尤其是“知名”酒店,作为一种资产类别的投资潜力得到高度认可。

中国放松境外投资限制无疑是一个重大进展。放松境外投资限制并不仅针对个人投资者,还包括私营企业以及上市公司。近来,受到严格监管的保险公司在这方面的限制也得到放松。这一重要进展促使流入美国房地产市场的直接投资资金大幅增长。自经济衰退以来,美国酒店业的资金流入从2009年的50亿美元跃至2015年的近900亿美元。

2015年,从亚洲流入美国的资金增至逾660亿美元,其中有27%的资金投资于纽约曼哈顿;同年,亚洲投入美国房地产的资金总额较投入英国的资金总额多出约25%。鉴于最近的经济及政治走向,投资者对美国房地产的偏爱恐怕只会继续上升。

不过在此之前,中国投资者对房地产投资的兴趣并不在酒店业。他们最初主要关注美国门户市场的稳定性房产(主要是写字楼),随后投资重点逐步扩展至其他房产类别,并转而大力投资住宅开发(主要为门户市场的独立产权式公寓或多户式租赁项目)。美国的人口趋势以及企业办公空间使用方式的变化似乎已经消减了中国投资者们最初对写字楼的投资热度。

同样地,2016年上半年,由于担心特定门户市场独立产权式公寓开发项目的过度建造,中国(及其他国家)投资者对住宅物业的投资热情也随之减退。不过,独立产权式公寓市场的放缓虽然明显,但作为部分房产市场过度建造现象的反映,这种放缓极可能只是暂时的。若供需关系改善以及多余新建独立产权式公寓得到消化,住宅物业开发及对美进一步投资将有可能反弹。

注意要点

总体来说,美国并未针对房地产投资者设置过多法律或监管禁令,但来自中国的房地产投资者应重点关注税收法规及协定,因为该等法规在日后使资金回归中国时将发挥至关重要的作用。建议相关方就跨境税务解决方案咨询专家,专家可从最开始入手适当安排收购事宜,从而依法使中国投资者在美国承担的税项降到最低。

除此之外,尽管美国外国投资委员会极少审核交易,但若交易涉及国家安全利益,则其审核可能影响对在美资产的购买。

最后,尽管EB-5项目将于9月底期满,但中国商业房地产投资者通常都不会利用这一项目。因此,EB-5项目变更(可能是项目延期)不会对中国投资者在美进行商业房地产投资的热情造成重大影响。

Robert J. Ivanhoe是Greenberg Traurig律师事务所纽约办公室合伙人及该所全球房地产业务主席。他的联系方式为电话 +1 212 801 9333或电邮 ivanhoer@gtlaw.com

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