产业升级转型及拟搬迁企业并购

很多企业在被地方政府要求搬迁时，因需支付新厂区土地使用权价款及税费、新生产设施建设及技术升级、搬迁等费用及业务转型升级成本，需引进资金。另一方面，投资人因看中拟搬迁企业的行业地位、生产技术及管理水平等，亦有意收购和投资该等企业股权。一般而言，在进行该等企业收购前准备工作时，拟搬迁企业，尤其是重污染、危险化学品生产制造企业，很可能基于政府文件要求已停产，旧厂区土地使用权将或已被收回，新厂区土地尚未完成土地使用权出让手续，故而旧厂区的设施设备亦未搬出。

准备收购拟搬迁企业前，除了关注该企业的基本问题，股权结构、重大债权债务、业务模式及业绩外，需要重点关注以下方面：

停产相关的收尾手续。如拥有采矿权的生产型企业，在企业停产且不再使用该矿山后需办理矿山闭坑审批手续。矿山关闭前，其应履行矿山地质环境治理恢复义务，并注销采矿许可证。

生产经营资质。一般工业生产型企业需具备工业产品生产许可证、安全生产许可证、取水许可证、排放污染物许可证，有效期大多为三年或五年。企业停产后，可能在证照有效期届满后未及时申请续展换证，证照失效。此外，拟搬迁企业将进行异地重建，其生产条件、场所及配套安全、设施必然发生变化，且生产技术可能有所调整，即使证照有效期未届满，于新厂区开展生产经营时，也面临需依法申请重新审查或换证。

土地使用权。首先，就旧厂区土地使用权收回，一般而言，企业将与土地储备中心签署《国有土地使用权收购合同》，需关注该合同内关于企业须限期交付土地及自行清理、搬迁、拆除地上建筑物、设施设备及相关违约金的约定。实践中，因新厂入驻园区的土地调规、整体环评或新土地使用权取得等程序耗时过长，导致旧厂区清理、腾空及交付旧土地有所延迟，导致该合同项下违约。

其次，就新厂区土地使用权取得，如未进入实质性程序，需关注新土地的性质、用途、涉及的土地规划；如已启动建设用地申请或国有土地使用权出让程序，需注意手续进展和后续成本。

此外，如已签署《国有建设用地使用权出让合同》，需关注该合同内关于宗地建设项目开工及竣工期限、延建及相关违约金，尤其是造成土地闲置责任之约定。

根据较为常见的土地闲置责任之约定，结合《闲置土地处置办法》，未动工开发满一年的，将被征缴土地闲置费并不得列入生产成本；未动工开发满两年的，将被无偿收回国有建设用地使用权。实践中，签署《国有建设用地使用权出让合同》后，拟搬迁企业可能因缺乏资金无法按时开工及竣工，面临承担该合同项下违约金、土地闲置费，甚至被收回土地使用权的风险。

固定资产价值。由于新厂区土地调规、配套设施建设、资金缺乏等，企业停产至启动生产经营往往需很长时间，导致其旧厂区的生产设施设备长期停运，未获保养，耗损很大。此外，旧厂区的生产设备可能产能落后或在上述期间成为落后产能，并将被依法淘汰不用。如此，需基于未来入驻新厂区拟开展业务的需要衡量企业固定资产价值，去除报废或过时的设备价值。

人员安置。企业停产直至入驻新厂区启动生产往往需很长一段时间，期间人员无法正常工作，且因新厂区生产设备升级、管理水平提高的，人员可能遭到精简，很多企业基于前述原因仅留数名员工看管旧厂区设备或处理杂务，由此需关注解除或变更劳动合同的合法合规性问题。

综上，产业转型升级及拟搬迁企业并购过程中，需结合国家及地方政策，论证并购转型效益和可行性，重点关注上述问题，通过兼并重组、产业升级、产业链整合等方式发挥积极作用，妥善处置“僵尸企业”。

天达共和律师事务所深圳办公室合伙人孙云柱、律师邹晴