房地产企业融资合规性风险防范

作者: 郭重清 锦天城律师事务所
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郭重清 Guo Zhongqing 锦天城律师事务所 高级合伙人 Senior Partner AllBright Law Offices
郭重清
锦天城律师事务所
高级合伙人

那么,房地产企业在融资过程中,该如何防范融资合规性风险?

一、选择合规的融资渠道。房地产企业融资应选择金融机构(包括银行、信托、保险、基金、券商等)进行融资。目前,我国商业银行对房地产企业发放项目开发贷款仍为房地产融资的主要渠道;在信贷日益收紧的情况下,房地产信托融资逐渐成为房地产融资的主要渠道之一;随着政策的逐步松绑,保险资金投资不动产日趋活跃;此外,房地产企业通过私募股权(PE)、资管计划进行融资的方式也层出不穷。如果房地产企业选择非金融机构进行融资,可能导致融资协议无效,融资成本无法列支项目开发成本等风险。

融资方式合规

二、选择合规的融资方式。融资方式总体可分为债权性融资和权益性融资两大类。除金融机构的债权性融资外,房地产企业还可以选择权益性融资方式。具备上市条件的,可争取政府监管部门审核上市(IPO)融资或增发融资,有品牌影响力的房地产企业可选择吸收外资房地产基金,大多数房地产企业均可选择私募股权(PE)融资方式。

如果房地产企业在选择融资方式方面不合规,可能面临被追究刑事责任的后果。例如房地产企业未经政府部门批准,通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传,并向不特定的单位和个人吸收资金;又如不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金等。这些行为都可能构成非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款罪。

非法集资

近几年,房地产企业涉及非法集资案件时有发生,吴英集资诈骗案最具代表性。浙江本色控股集团有限公司法定代表人吴英于2005年5月至2007年2月间,以高额利息为诱饵,以支付高额中间费为手段,以投资、借款、资金周转等名义,先后非法集资77,339.5万元,用于偿还集资款本金、支付高额利息、购买汽车及个人挥霍等,至案发尚有38,426.5万元无法归还。

经多次审理,浙江省高级人民法院于2014年7月11日作出终审判决,判决吴英无期徒刑,剥夺政治权利终身。

三、保证提供的项目基本信息的真实性。无论选择何种融资方式,房地产企业一般须向资金方提供本企业的股权结构、资产、财务及项目(包括但不限于项目建设用地、项目报批报建、项目政府许可)等文件资料,并与资金方签署书面的融资协议。

同时,资金方往往会要求房地产企业提供相应股权、资产或项目的质押或抵押作为担保,房地产企业应对其提供的资料信息的真实性承担责任。

如果房地产企业在融资过程中,故意提供虚假的资料信息,可能导致企业承担民事欺诈的法律风险,如果最终融资的款项不能偿还,企业和直接责任人可能承担刑事责任。

四、保证资金用于融资协议指定的项目和用途。在实务中,资金方往往要求对资金的使用进行监管。

例如,房地产企业向银行申请项目开发贷款,贷款银行一般要求对贷款资金实行监管,房地产企业要使用贷款资金的,贷款银行须审查房地产企业与第三方签订的相关工程施工合同或材料采购合同,并根据相关合同的约定向第三方支付。

信托融资或保险资金投资也有相似的监管安排。在实践中,发生不少房地产企业不按照融资协议的约定使用资金,而是将融资资金挪作他用。

例如,企业通过虚构合同,规避资金监管措施,将融资资金挪用到其他项目,一旦被发现,可能导致资金方要求提前偿还贷款,并要求企业承担违约责任,如最终融资的款项不能偿还的,企业和直接责任人可能面临被追究刑事责任。

为此,我们建议,房地产企业在设计融资方案的过程中,不要被所谓的“金融创新”迷惑,而要从以上四个方面分析融资方案是否存在合规性风险,并尽可能予以规避。

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