房地产信托融资业务合规审查

房地产信托业务，主要是指信托公司通过设立信托将委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以信托公司自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其房地产经营企业为标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。常见的房地产信托模式有贷款型信托模式、股权型信托模式和混合型信托模式。

房地产信托业务为房地产开发企业提供了多样的融资选择，但进入2018年以来，房地产信托业务监管趋严，部分信托公司的“擦边球”行为将受到严厉处罚。本文将主要介绍对交易结构及项目公司的合规审查要点。

项目公司资质及土地出让价款的缴纳情况审查：根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发〔2008〕265号），严禁信托公司向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款，因此，若项目公司属于名录管理的土地储备机构，则信托公司不得向其发放信托贷款，且均应着重审查项目公司的土地出让金是否缴纳完毕，以及明确贷款用途不得用于缴纳土地出让价款。

项目公司及房地产项目之标准：根据银监会《关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求”等条件。

关于项目资本金，根据监管要求，房地产开发项目最低资本金比例中，保障性住房和普通商品住房项目为20%，其他项目为25%。另需注意，股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。

项目公司房地产项目工程款支付审查：根据《合同法》第286条，及最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

因此尽职调查时，项目工程价款的支付情况需重点关注。

股权类信托模式下拟转让股权的性质及股东出资审查：股权类的信托模式下，若拟转让股权的性质为国有，应审查转让程序是否满足《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定。若转让程序不合规，股权转让行为将存在不被法律认可的风险。

另外根据《公司法》及司法解释的相关规定，若股东存在出资不实、抽逃出资等出资瑕疵情况，将存在公司被吊销营业执照、其他股东对外承担补充连带责任的风险。因此股权类的信托模式下，应细致审查项目公司股东出资的相关材料。

项目公司的公司章程：公司章程是公司确定权利、义务、相关程序的重要依据，应关注以下三点：

1. 公司章程规定的组织机构等相关规定是否符合《公司法》及司法解释的相关规定；
2. 公司章程中涉及项目交易结构所需的表决程序，并要求项目公司针对相关内容出具相关机构的书面决议；
3. 交易结构中涉及利润优先分配承诺、股权变动及其他相关内容时，信托公司可要求项目公司将该部分内容纳入公司章程。

地方政策：房地产信托交易结构下，设置增信措施时，特别是涉及土地使用权及在建工程抵押的情况下，应关注当地不动产登记中心关于办理和解除抵押的相关政策。以商品房销售或预售回款作为还款来源时，应重点关注各地的商品房预售政策及预售资金监管政策、以及限售、限购、限价政策等，严控交易风险。因各地相关政策差异较大，建议根据不同项目的具体情况，咨询标的项目所在地的相关管理部门。

综上，在监管趋严的环境下，合法、合规地开展房地产信托业务尤为重要，不仅应从项目公司、担保公司的重大债务、对外担保情况、潜在合同违约、重大诉讼、被执行情况、失信被执行人情况，及担保物的真实性、权利瑕疵等方面进行全面尽职调查以确认清偿能力，还应对项目公司及项目交易结构作出审查。

因个案差异较大，建议业务部门根据项目情况作专项重点分析或由专业的律师团队在尽职调查基础上，发表合规意见。

作者：锦天城律师事务所合伙人吴惠金、律师助理梅晗钰。锦天城律师助理刘丽对文章亦有贡献